中东酒店业之变局

2018年中东地区酒店业表现并不尽如人意,几乎所有的指标都出现下滑。中东地区酒店入住率平均约为64.6%...

中东酒店业之变局

2018年中东地区酒店业表现并不尽如人意,几乎所有的指标都出现下滑。美国酒店业数据公司STR数据显示,中东地区酒店入住率平均约为64.6%,下滑了0.5%;日均房价(average daily rate, ADR)为155.45美元,下滑了5.2%;每间可用客房平均收益(revenue per available room, RevPAR)为100.45美元,下滑了5.7%。

(图片来源:STR

精品酒店、娱乐业、房地产管理咨询公司TRI Consulting首席执行官Christopher Hewett表示,预计在不远的将来,中东地区酒店业的重点将从保证入住率转变为提升每间可用客房平均收益。他表示,本地区酒店对于入住率的执念是过去需求普遍大于供给时期留下的副作用。

根据迪拜统计中心转载迪拜旅游局数据,截至2018年四季度,迪拜酒店数量达519家,酒店房间数量达91085间。

(图片来源:迪拜统计中心转载迪拜旅游局数据)

酒店业供给不断增长

中东地区酒店业在过去几年持续增加供给。

STR数据显示,1月中东地区在建酒店房间数量同比增长了21%,达到127115间。Hewett表示,随着供给不断增加,竞争也越来越激烈,酒店服务商不得不考虑将每间可用客房平均收益最大化,这也意味着房价的上涨,可能要牺牲掉一部分入住率。

(图片来源:STR

实际上,随着行业内整合不断上演,近几年本地区酒店业的竞争者数量呈下滑趋势。在过去的12个月中,洲际酒店集团(InterContinental)收购了六感酒店(Six Senses),凯越酒店集团(Hyatt)收购了双路酒店(Two Roads Hospitality),雅高酒店集团(Accor)收购了瑞享酒店(Mövenpick)……这个并购的趋势很可能将持续下去。业内人士预计部分国际大型连锁酒店集团将进一步收购本地区酒店品牌,以稳固他们在中东市场的市场份额。

(图片来源:Mövenpick

据《阿拉伯商业周刊》(Arabian Business)报道,STR数据显示,法国雅高(Accor)和美国万豪国际(Marriott International)是中东地区运营酒店房间数量最多的两家母公司。

(图片来源:Arabian Industry)

数据显示,截至2月底,雅高在中东地区运营酒店房间数量达34327间,万豪国际在中东地区运营酒店房间数量达33757间,是唯二运营酒店房间数量超过3万间的公司。截至2月底,中东地区最大的两个酒店品牌为千禧酒店(Millennium Hotels and Resorts)和瑞享酒店(Mövenpick Hotels & Resorts),运营房间数量分别为8852间和8454间,这两个品牌均为雅高所有。

(图片来源:Travel Daily Media)

酒店所有者-运营者关系

尽管很多酒店运营者表示,酒店所有者对酒店合并带来的收益感到满意,但市场专家则并不完全认同。专家认为,这个地区酒店业市场正在逐渐成熟,随着越来越多的精品酒店品牌进驻,酒店所有者投资选择也增多了。酒店品牌如果不能顺应变化趋势,或与所有者关系维护不佳,都面临被换品牌的风险。

(位于迪拜Al Habtoor City的W酒店更名为V酒店,图片来源:The National

业内人士认为,本地区酒店业开始出现的换品牌、撤品牌、授予特许经营等趋势的产生有多方面的因素,包括市场形势不景气、市场周期更替、酒店集团公司的合并、酒店所有者和资产管理者对行业更加了解等。这个地区大部分的市场都在逐渐成熟中,这将带来酒店业的一场革新。

(迪拜Al Habtoor集团所有的三家酒店运营方从喜达屋集团更换为希尔顿集团,图片来源:thenational.ae)

专家认为,酒店业市场增长疲软是这个市场出现以上变化趋势的最主要原因。酒店所有者的收入下滑,使其对运营者能够为其带来的价值开始产生怀疑,并希望尝试其他的运营模式。这个地区与很多其他地区的不同之处在于,这个地区的商业建立在人际关系上程度更高,私人投资者与机构投资者比例也较高,这就使所有者-运营者关系显得更加重要。随着大型酒店运营集团之间的合并更加频繁,以及新酒店品牌数量的增加,酒店运营者对于酒店的个性化运营及对酒店所有者的重视程度逐渐降低,这会大大影响酒店所有者-运营者关系。

(图为位于迪拜棕榈岛的Five酒店,中建中东是该酒店的总承包商和股东,该酒店也经历了从总督酒店Viceroy到现品牌的更换,图片来源:TripAdvisor)

特许经营模式的发展

酒店所有者-运营者关系的另一个发展趋势是特许经营和第三方运营,虽然这个趋势在中东地区发展相对缓慢。酒店特许经营在其他市场早已是比较常见的做法,不过在中东地区由于酒店业市场成熟度不足、缺乏运营经验,采用这种方式仍较少。

不过近年来越来越多的酒店运营者开始考虑签署特许经营协议。

(图片来源:Hotelier Middle East

以万豪国际为例,万豪中东非洲区首席发展官Jerome Briet表示,尽管公司在本地区大部分业务是委托管理,不过已签署了超过50家酒店的特许经营协议。

业内分析人士认为,特许经营能够提升酒店所有者对于其资产及运营的掌控权,并节约成本;酒店运营者则可以迅速提升品牌市场占有率,并减轻运营负担。

(图片来源:youtube)

运营商酒店式公寓模式兴趣不减

本地区另一种区别于传统酒店投资和运营模式的做法是品牌化酒店式公寓。业内专家表示,在过去十多年,酒店项目中加入酒店式公寓的做法在迪拜很流行,这种模式能够帮助开发商在早期实现回款,减少融资需求。

(图片来源:Dubai Holidays)

过去迪拜是品牌化酒店式公寓的主要市场,根据迪拜统计中心转载迪拜旅游局数据,截至2018四季度,迪拜酒店式公寓数量达197栋,酒店式公寓房间数量达24882间。近几年阿联酋其他几个酋长国和海合会其他国家也开始纷纷效仿。然而,由于近期海湾地区房地产市场不振,市场对于这种模式的投资收益也开始出现分歧。

(图片来源:booking.com)

房地产价格自五年前峰值以来一路走低,据部分酒店所有者反映,现在品牌化酒店式公寓库存难清。不过酒店运营者则由于可以从这些酒店式公寓中收取品牌费或佣金,仍乐于发展此种模式。

未来4年万豪集团的品牌酒店式公寓将增长超过70%。目前该集团在本地区运营有3家酒店式公寓,未来4年这个数字将翻一倍还多,计划在2022年前将运营的酒店式公寓数量增加到8家。

(图片来源:booking.com)

万豪中东非洲区首席发展官Jerome Briet认为,本地区对品牌化的酒店式公寓需求不断增长。对越来越多的消费者而言,酒店式公寓能够提供舒适的生活环境和服务,对于开发商而言,酒店式公寓的销售能够帮助其实现盈利。他认为这种模式是双赢的。

(图片来源:Expedia)

另一个迫切希望进军本地区品牌化酒店式公寓市场的酒店管理公司是SBE,去年雅高集团收购了该公司50%的股份。SBE近期透露,该公司将在其迪拜SLS酒店加入酒店式公寓部分。SBE公司深耕酒店式公寓领域多年,至今在全球已销售了1300套酒店式公寓,总值约20亿美元,并有价值18亿美元的酒店式公寓在规划中。

(图片来源:SkyscraperCity)

未来展望

尽管这个市场仍蕴藏着机遇,但也存在着诸多挑战,酒店所有者应该团结起来共同抵御市场总体疲软、供给过量的问题。酒店业内人士认为,目前酒店业市场出现了从竞争转向合作的趋势。酒店间的恶性竞争造成一些分支市场的酒店短视聚焦于入住率,并出现最后一分钟大幅降价等现象,这对于酒店发展是有害的。

(图片来源:Hotelier Middle East)

[责任编辑:Gulfinfoczcyl]

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